Immobilien sind eines der steuerlich vielschichtigsten Investmentfelder überhaupt. Die richtigen Abschreibungsstrategien, der korrekte Umgang mit der Spekulationsfrist und eine durchdachte Struktur können über viele Jahre einen erheblichen Unterschied machen. Ich begleite private Immobilieninvestoren — vom Einsteiger mit einer vermieteten Wohnung bis zum erfahrenen Anleger mit mehreren Objekten.
Bei vermieteten Immobilien gilt: Wer länger als 10 Jahre hält, zahlt auf den Verkaufsgewinn keine Steuer. Das Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht der Grundbucheintrag — ist maßgeblich. Wichtig: Im Betriebsvermögen — etwa in einer GmbH — gilt diese Frist nicht; Verkaufsgewinne sind dort immer steuerpflichtig. Das Timing des Verkaufs kann über viele tausend Euro entscheiden.
Durch das Wachstumschancengesetz 2024 wurde die degressive Gebäude-AfA befristet wieder eingeführt. Wer ein Wohngebäude nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 baut oder erwirbt, kann statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert wählen. In den ersten Jahren sind die Abschreibungsbeträge deutlich höher — der steuerliche Vorteil fließt früher. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.
Für neu geschaffene Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich über bis zu 4 Jahre. Voraussetzungen: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029; Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG); Anschaffungs- oder Herstellungskosten max. 5.200 € je Quadratmeter; Vermietung für mindestens 10 Jahre; kombinierbar mit degressiver AfA.
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzlichen 33 Jahre, steigt die jährliche AfA entsprechend. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien oft unterschätzt. Gutachtenkosten amortisieren sich meist bereits im ersten Jahr.
Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden: 9 % jährlich über 8 Jahre, anschließend 7 % über 4 Jahre. Besonders attraktiv für Anleger mit hohem Steuersatz. Bescheinigung der Denkmalbehörde erforderlich.
Wenn zwischen notariellem Kaufvertrag und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Das Datum des Notarvertrags — nicht der Grundbucheintrag — ist maßgeblich.
Darlehenzinsen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, Renovierungskosten und die jährliche Gebäudeabschreibung. Besonders wichtig: die korrekte Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten, die nur über die AfA abgeschrieben werden können.
In vielen Fällen ja — besonders bei älteren Bestandsimmobilien. Wenn das Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweist, erhöht sich die jährliche AfA. Die Gutachtenkosten amortisieren sich oft bereits im ersten Jahr.
Sie richtet sich an Investoren die neue Mietwohnungen schaffen. Das Gebäude muss dem Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel entsprechen, die Kosten dürfen 5.200 € je m² nicht überschreiten. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann über vier Jahre bis zu 20 % zusätzlich abschreiben.
Sie haben eine Immobilie oder planen eine Investition? Ich schaue mir Ihre konkrete Situation an — von der optimalen Abschreibungsstrategie bis zur langfristigen Steuerplanung.
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