Soll die vermietete Immobilie ins Privatvermögen oder in eine GmbH? Beide Wege haben handfeste steuerliche Vor- und Nachteile. Der entscheidende Unterschied liegt zwischen laufender Miete und späterem Verkauf.
Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG von der Gewerbesteuer befreit werden. Dann unterliegen die Mieteinnahmen nur der Körperschaftsteuer plus Soli — eine effektive Belastung von rund 15,825 % (Stand bis Veranlagungszeitraum 2027). Ab 2028 sinkt der Körperschaftsteuersatz stufenweise, wodurch diese Belastung weiter zurückgeht — mehr dazu im Beitrag zur Körperschaftsteuer-Absenkung ab 2028. Wer privat vermietet, zahlt dagegen den persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % betragen kann.
Voraussetzung ist die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Hier ist Vorsicht geboten: Schon eine einzige nicht erlaubte Nebentätigkeit lässt die Kürzung vollständig entfallen — die rund 15,825 % gelten also nur, wenn die Kürzung tatsächlich gewährt wird. Der Bundesfinanzhof hat dies 2025 noch verschärft: Nach dem Urteil vom 24. Juli 2025 (III R 23/23) ist eine schädliche Nebentätigkeit sogar dann kürzungsschädlich, wenn mit ihr gar keine Einnahmen erzielt werden — im Streitfall genügte das bloße Halten von Oldtimern als Wertanlage. Wer eine Immobilien-GmbH plant, sollte deren Tätigkeit daher strikt auf die Grundstücksverwaltung beschränken.
Im Privatvermögen ist der Verkauf einer Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) komplett steuerfrei — unabhängig von der Höhe des Gewinns. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Bei der GmbH gibt es das nicht: Jeder Verkaufsgewinn bleibt steuerpflichtig, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde. Es gibt keine steuerfreie Haltefrist.
Vereinfacht: Die GmbH spielt ihre Stärke bei langfristiger Thesaurierung aus — also wenn die Mietüberschüsse im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden. Das Privatvermögen punktet beim Verkauf wertsteigernder Objekte. Wichtig: Sobald die GmbH Gewinne an den Gesellschafter ausschüttet, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an — die Gesamtbelastung steigt dann auf rund 47–48 % und der Vorteil schmilzt. Hinzu kommen Gründungs- und laufende Kosten der GmbH, die sich erst amortisieren müssen.