Wer eine ältere vermietete Immobilie besitzt, schreibt sie oft mit nur 2 % pro Jahr ab. Ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer kann diesen Satz deutlich erhöhen — und die Steuerlast senken.
Normalerweise wird ein Gebäude pauschal über 50 Jahre (in der Regel 2 %, je nach Baujahr auch 2,5 %) oder bei Neubauten über 33 Jahre (3 %) abgeschrieben. Doch § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Ist diese kürzer, darf entsprechend höher abgeschrieben werden.
Beispiel: Wird per Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, steigt die AfA von 2 % auf 4 % pro Jahr — bei 200.000 € Gebäudewert also von 4.000 € auf 8.000 € jährliche Abschreibung. Das senkt den zu versteuernden Mietgewinn spürbar.
Der Bundesfinanzhof hat in zwei Urteilen (IX R 25/19 aus 2021 und IX R 14/23 aus 2024) bestätigt: Der Nachweis ist nicht auf eine bestimmte Methode beschränkt. Jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode ist zulässig — ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Das Finanzamt darf eine fundierte Schätzung nur ablehnen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Rahmens liegt. Der BFH hat dabei klargestellt: Ein Gutachten auf Basis der ImmoWertV ist als Nachweismethode anerkannt. Ein schlichter Verweis auf die rechnerische ImmoWertV-Zahl ohne gutachterliche Aufbereitung genügt allerdings nicht — das Gutachten muss die Methode objektbezogen anwenden und begründen.
Wichtig: Frühere restriktive Verwaltungsanforderungen wurden zum 1. Dezember 2025 aufgehoben, was den Weg weiter erleichtert.
Seit der Aufhebung der strengen Verwaltungsvorgaben zum 1. Dezember 2025 gibt es keine zwingende formale Vorgabe mehr zur Qualifikation des Gutachters — die früher geforderte Zertifizierung (etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024) ist nicht mehr Pflicht. Maßgeblich sind heute der Gesetzeswortlaut und die BFH-Rechtsprechung. In der Praxis ist ein fundiertes, objektbezogenes Gutachten eines erfahrenen Sachverständigen mit Ortsbegehung dennoch der sicherste Weg. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von Gebäudewert, Alter und Ihrem persönlichen Steuersatz ab — bei älteren Renditeobjekten ist der Effekt oft erheblich.