Wer eine Immobilie sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei vermietet, muss die anfallende Vorsteuer aufteilen. Seit dem 30. Dezember 2025 gilt dabei eine neue gesetzliche Vorrangregel — und für viele Bestandsobjekte besteht akuter Prüfungsbedarf.
Durch einen neuen Satz in § 15 Abs. 4 UStG hat der Gesetzgeber festgelegt, dass für Grundstücke vorrangig eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorzunehmen ist. Der sogenannte Flächenschlüssel ist damit von der bevorzugten Verwaltungspraxis zur gesetzlichen Pflicht geworden.
Die neue Regelung gilt ab dem 30. Dezember 2025 — dem Tag nach Verkündung des Gesetzes zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung.
Bisher hatten Unternehmer bei gleichwertig sachgerechten Methoden ein Wahlrecht. Damit ist es vorbei: Der Unternehmer hat nicht mehr die Wahl, welche Aufteilungsmethode er anwenden möchte, wenn mehrere sachgerechte Methoden gleichwertig nebeneinanderstehen — der Flächenschlüssel ist dann kraft der gesetzlichen Regelung vorrangig anzuwenden. Eine Aufteilung nach Mietumsätzen scheidet im Normalfall damit aus.
Ein anderer Maßstab bleibt aber möglich: Wer nachweisen kann, dass eine abweichende Methode — etwa nach umbautem Raum oder objektbezogenen Umsätzen — zu einem präziseren wirtschaftlichen Ergebnis führt, darf diese verwenden. Die Beweislast liegt dabei beim Unternehmer. Typisches Beispiel: ein Wohn- und Geschäftshaus, bei dem die Gewerbeflächen eine deutlich höhere Geschosshöhe aufweisen als die darüber liegenden Wohneinheiten.
Die Neuregelung stellt eine Änderung der Verhältnisse im Sinne von § 15a Abs. 1 UStG dar. Das hat praktische Konsequenzen: Bei Grundstücken beträgt der Berichtigungszeitraum zehn Jahre ab erstmaliger Verwendung. Wer also bisher einen anderen Schlüssel — etwa einen umsatzbasierten — angewendet hat und dessen Immobilie am 1. Januar 2026 noch innerhalb dieses Zeitraums liegt, muss prüfen, ob eine Vorsteuerberichtigung ab 2026 erforderlich ist. Diese kann sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Unternehmers ausfallen.
Achtung: Für Zeiträume vor 2026 gilt ein Rückwirkungsverbot — soweit sich die Änderung zu Lasten des Unternehmers auswirken würde, ist eine rückwirkende erstmalige Anwendung des Flächenschlüssels nicht möglich.
Für alle gemischt genutzten Immobilien gilt: Den bisherigen Aufteilungsschlüssel und den verbleibenden Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG prüfen. Auch für Erhaltungsmaßnahmen und andere Eingangsleistungen, die nach dem 31. Dezember 2025 bezogen werden, kann ein neuer Aufteilungsschlüssel in Betracht kommen.